Юридическое Заключение по Договору образец

Юридическое Заключение по Договору образец.rar
Закачек 619
Средняя скорость 1779 Kb/s

Юридическое Заключение по Договору образец

Правовая экспертиза договора — образец заполнения заключения по результатам этой процедуры представлен на нашем сайте (хотя его целесообразно разрабатывать на каждом предприятии с учетом особенностей его деятельности). В статье мы расскажем о целях и порядке проведения такой экспертизы.

Зачем нужна и что включает в себя правовая экспертиза договоров

Заключение договоров — неотъемлемая часть хозяйственной жизни любого предприятия. Но не всегда подготовке договоров уделяется должное внимание: в ожидании экономической выгоды (а зачастую и в силу низкой правовой грамотности) договоры заключаются срочно, без проверки надежности контрагента и проработки условий.

Вместе с тем именно в текст договора стороны с надеждой будут смотреть, если что-то пойдет не так: одна сторона — с целью избежать ответственности, другая — с целью получить как можно скорее положенное по договору.

Минимизировать экономические, правовые (например, риск признания договора незаключенным) и иные риски, которые сопровождают договорные отношения, помогает экспертиза договоров. В ходе ее устанавливается:

  • исполнимость обязательств;
  • полномочия подписанта со стороны контрагента;
  • правильность выбора вида договора;
  • соответствие содержания документа законодательству;
  • точность формулировок, исключающая двусмысленное толкование;
  • отсутствие ошибок, опечаток, противоречий в тексте.

Юридический анализ договора должен проводить только квалифицированный специалист-юрист. Результатом этого мероприятия является заключение, в котором указываются возможные проблемные моменты, приводятся ссылки на законодательство и судебную практику, даются конкретные рекомендации по внесению корректировок.

Как проводить оценку благонадежности контрагента

Еще до начала анализа текста договора необходимо провести проверку контрагента на благонадежность, чтобы исключить сотрудничество с сомнительными фирмами. Обычно такие функции выполняются службой экономической безопасности или иной специальной службой. Если подобного подразделения на предприятии не создано, то позаботиться о надежности контрагентов следует юристу.

Для полноценной проверки следует запросить у контрагента копии следующих документов: карточки, свидетельства ОГРН (или выдаваемого с 2017 года листа записи) и свидетельства о присвоении ИНН, устава, бухгалтерской отчетности, протокола о назначении руководителя. Но экспресс-оценку надежности можно провести с помощью открытых источников, при наличии доступа к интернету и знания хотя бы государственного регистрационного номера контрагента. Приведем некоторые из источников.

Проверка возможности исполнить обязательства по договору

Если контрагент по условиям договора выполняет обязательства не денежного характера, следует дополнительно проверить, обладает ли он фактической возможностью это сделать. Это касается случаев, когда:

  • передается имущество или отдельные права на него;
  • передаются права на результаты интеллектуальной деятельности;
  • оказываются лицензируемые услуги и т. д.

Проверка осуществляется по документам. Так, например, возможность субъекта распорядиться недвижимым имуществом, передаваемым по договору купли-продажи, должна подтверждаться свидетельством о регистрации права собственности (для прав, зарегистрированных до 15.07.2016) или выпиской ЕГРП/ЕГРН (для прав, зарегистрированных позже указанной даты). При передаче имущества в субаренду документом, подтверждающим возможность такой передачи, будет договор аренды.

О существующих обременениях недвижимого имущества, передаваемого по договору, можно узнать путем получения платной выписки из ЕГРН.

ВАЖНО! Крайне желательно увидеть именно оригиналы подтверждающих право документов или их нотариально удостоверенные копии, а не простые копии.

Следует проверить наличие в тексте договора ссылки на подтверждающий право документ с указанием его реквизитов (свидетельства, договора, лицензии и т. д.), а также указания на обременения недвижимости, если они существуют.

Проверка полномочий на подписание документа

Одно из требований к письменным сделкам — подписать соответствующий документ (договор) должны либо сами стороны сделки, либо их представители (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Необходимо проверить, действительно ли у подписантов договора имеются соответствующие полномочия.

От организации без доверенности подписать договор может, во-первых, ее руководитель. В этом случае необходимо проверить:

  1. Действительно ли подписант является руководителем и не закончился ли срок его полномочий. Для этого требуется изучить устав, протокол о назначении руководителя (или выписку из него), выписку из ЕГРЮЛ. С последней можно ознакомиться с помощью онлайн-сервиса ФНС.
  2. Не установлены ли уставом или законом какие-либо ограничения для сделок, совершаемых руководителем (например, в части суммы сделки). Если сделка допускается только с одобрения других органов управления организации, то должны наличествовать соответствующие документы.

Во-вторых, действовать без доверенности могут и другие должностные лица организации, но только при условии, что это предусмотрено уставом. В таком случае необходимо убедиться, что подписант занимает соответствующую должность, путем ознакомления с кадровым приказом. В выписке из ЕГРЮЛ сведения об этом лице также должны быть отражены.

Во всех других случаях подписание договора возможно только по доверенности, даже когда лицо является исполняющим обязанности руководителя организации (по приказу). Следует проверить:

  • действительно ли доверенность дает право на подписание договора;
  • не истек ли у доверенности срок;
  • соблюдены ли требования к оформлению доверенности, установленные ГК РФ.

Определение правильности избрания вида договора

Почти для каждого вида взаимоотношений хозяйствующих субъектов ГК предусматривает определенный вид договора. Всего видов договоров более 25, и многие из них делятся на подвиды.

При этом одна и та же цель может быть достигнута заключением разных видов договоров. Так, например, схожи по своему назначению договоры комиссии, агентирования и поручения. В процессе правовой экспертизы нужно определить:

  1. Какой вид отношений имеет место на самом деле и соответствует ли им избранный вид договора. В некоторых случаях вид договора может быть предусмотрен законом, и заключение в его обход другого договора породит риск признания сделки недействительной. Следует помнить: суть договора определяется его содержанием, а не названием.
  2. Действительно ли избранный вид договора наиболее выгоден в данной ситуации (например, с точки зрения налоговых последствий).

Немного о существенных условиях договоров (на примере договоров купли-продажи и агентского договора)

В любом договоре должны быть согласованы существенные условия, в противном случае договор не считается заключенным. К таковым относятся (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ):

  • предмет договора — во всех случаях;
  • иные условия — если они названы существенными в законодательстве либо одна из сторон заявила о них в таком качестве.

Предметом договора является содержание правоотношения — то юридическое последствие, которого желают достичь стороны. Предмет предопределяет вид договора и должен быть максимально конкретизирован. Так, если сдается в аренду помещение, нужно указать, какое именно, где оно расположено, какова его площадь и т. д.

Для различных видов и даже подвидов договоров законом устанавливается разный набор существенных условий.

Так, из анализа норм ГК РФ, посвященных общим положениям о купле-продаже, следует, что единственным существенным условием этого вида договора будет предмет (а точнее — условие о товаре). Если в договоре указано наименование и количество товара, то он будет считаться заключенным (п. 3 ст. 455 ГК РФ). Однако для отдельных разновидностей купли-продажи установлены дополнительные существенные условия: в случае с продажей недвижимости существенным становится условие о цене (п. 1 ст. 555 ГК РФ), а в случае с поставкой — о сроках (ст. 506 ГК РФ).

Что касается агентского договора, то для его заключения также достаточно согласования только лишь условия о предмете. Отсутствие в договоре цены и сроков исполнения не влияет на заключение договора, так как прямого указания на необходимость их включения в договор гл. 52 ГК РФ не содержит. Однако следует конкретизировать — от чьего имени будет действовать агент.

Общие рекомендации по юридическому анализу текста договора

После определения наличия всех существенных условий следует заняться анализом остальных условий договора. На этом этапе, безусловно, следует подмечать неточности в формулировках, ошибки, опечатки и т. д.

Кроме того, стоит проверить, не противоречат ли условия договора императивным нормам ГК РФ, регулирующим данный вид отношений. Например, ст. 782 ГК РФ устанавливает, что по договору оказания услуг заказчик имеет безусловное право на односторонний отказ от исполнения. Поэтому условие договора, предусматривающее отказ от этого права, ничтожно.

В целом анализ условий договора зависит от его вида и хозяйственных потребностей. Мы приведем лишь примеры нюансов, на которые следует обращать внимание:

  1. Сроки исполнения обязательств. И хотя далеко не для всех договоров условие о сроках является существенным, все же следует ясно обозначать, когда именно должен быть поставлен товар (оказана услуга и т. д.), когда должен быть он оплачен, в какой момент обязательство будет исполнено. Стоит проверить, нет ли условий, позволяющих сдвинуть даты исполнения обязательств, поставить их под условие и т. д.
  2. Если договор предполагает выплату неустойки за просрочку исполнения, то нужно указать корректно, как именно (от какой величины) она будет исчисляться, моделируя конкретные ситуации.
  3. Целесообразно в договоре урегулировать все вопросы, связанные с доставкой корреспонденции: адреса для её направления, способы доставки, обязанность уведомления об изменении адреса и т. д. Это позволит избежать споров о том, было ли уведомление о том или ином факте надлежащим.

Подведем итоги. Строгих правил проведения правовой экспертизы договоров не существует, есть лишь основные направления, в которых следует работать эксперту. В свободной форме составляется и заключение по результатам юридического анализа договора — образец его тем не менее можно найти на нашем сайте.

Экспертное юридическое заключение (пример)

Относительно правовых схем приобретения земельных участков

(на примере кооператива индивидуального строительства жилья «Верхнее Семидворье III»)

Консалтинговая компания „Р”.

Предоставить юридическое заключение относительно оптимальных правовых схем продажи земельных участков.

СХЕМА 1. Прямая продажа.

Порядок регламентируется ст. 131 Земельного кодекса Украины (ЗК). Отчуждение может происходить путем заключения гражданско-правовых договоров. В частности договора купли-продажи. При этом существенными условиями такого договора будут являться:

 Предмет сделки (земельный участок с определением местонахождения, площади, целевого назначения, состава и правового режима угодий).

 После предмета в договоре отдельным пунктом следует указать документ, который подтверждает право собственности продавца на земельный участок – Госакт о праве собственности на землю (его серию, номер, а также номер и дату решения, на основании которого акт выдан).

 Указание в договоре об отсутствии запретов на отчуждение з/участка, а также ограничений либо отягощений его использования (например, в документе об отводе участка может содержаться условие – начать и закончить застройку на протяжении определенного срока).

 Договорная цена, порядок расчетов условия о переходе права собственности.

В соответствии со статьей 132 ЗК договор купли продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Статья 131 ЗК содержит правило о том, что к сделкам по отчуждению земельных участков применяются правила Гражданского кодекса Украины (ГК). Так, статья 657 ГК содержит требования к форме договора купли-продажи земельного участка. Такой договор удостоверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента такой регистрации (статья 210 ГК). Регистрация осуществляется этим же нотариусом путем внесение сведений в Государственный реестр сделок, в соответствии с Постановлением КМУ от 26 мая 2004 г. № 671 «Об утверждении временного порядка государственной регистрации сделок».

Для успешного осуществления сделки по купле-продаже земельного участка необходимо проверить наличие следующих документов:

1. Протокол №1 (о создании юрлица), последний протокол об изменении председателя правления, директора и т.п. (если были такие изменения). Если в соответствии с Уставом для отчуждения требуется согласия учредителей, необходим протокол высшего органа юрлица.

2. Устав, учредительный договор, изменения к ним.

3. Справка о присвоение кода в ЕГРПОУ (справка статистики).

4. Справка об отсутствии налоговой задолженности (действительна 10 дней).

5. Справка об отсутствии налогового залога (выдается нотариусом в момент сделки, у него же остается).

 Относительно земельного участка:

1. Решение об отводе земельного участка.

2. Государственный акт о праве собственности.

3. Проект отвода земельного участка с согласованиями.

4. Отчет об оценочной стоимости з/участка.

5. Справка об отсутствии з/участка в реестре запретов на отчуждение (выдается нотариусом в момент сделки, у него же остается).

Вывод: Подобная схема наиболее безопасна с точки зрения покупателя. При наличии необходимых документов безопасность сделки можно оценивать в 90%.

Недостаток схемы – наличие моратория на продажу земель товарного сельхозпроизводства и земель предоставленных для ведения фермерского хозяйства. Срок моратория до 01.01.2005г. (п. 15 Переходных положений ЗК), по последней информации до 01.01.2008г., (Закон принят, но к настоящему моменту не опубликован).

Мораторий распространяется на з/участки с целевым назначением – для сельхозпроизводства или ведения сельского (фермерского) хозяйства.

Мораторий не распространяется на отчуждение земли путем заключения договоров мены, причем не обязательно мена должна осуществляться на другой з/участок. Возможен обмен на любое равноценное имущество.

СХЕМА 2. Уступка корпоративных прав.

Схема стандартна, как правило, для всех видов юрлиц и предполагает замену (вход/выход) учредителей (участников) юрлица. Основным документом, регламентирующим данную процедуру, является устав юрлица.

Среди нормативных документов следует указать Закон Украины «О хозяйственных обществах», Хозяйственный кодекс Украины.

СХЕМА 3. Выход из состава кооператива.

Очередность действий применительно к кооперативу индивидуального строительства жилья «Верхнее Семидворье III» может выглядеть так:

1. Член кооператива делает письменное заявление о своем добровольном выходе из состава кооператива. В этом случае возникает вопрос о возврате паевого взноса. Вступительный взнос (если таковой предусмотрен, при выходе, как правило, не возвращается).

2. Претендент в члены кооператива делает аналогичное заявление о принятие в члены кооператива.

3. Высший орган, как правило, Общее собрание кооператива выносит решение – удовлетворить заявление и исключить из состава членов кооператива и принять в его состав нового члена. Данное решение содержится в протоколе собрания.

Часть имущества кооператива принадлежащая каждому члену (пай, хоть и не обозначенный в натуре) является его материальным правом, т.е. имуществом. Следовательно, при его отчуждении необходимо письменное заявление супруга о согласии на такое отчуждение. Подобное заявление необходимо и со стороны супруга нового члена кооператива (Статья 65 Семейного кодекса Украины).

Возможен вариант с покупкой пая путем заключения договора купли-продажи имущественного права. Заявления супругов касаются и этого случая.

При подготовке к проведению сделки необходимо ознакомиться с такими документами (перечень не исчерпывающий):

1. Устав кооператива и изменения к нему.

2. Заявления нынешних членов с просьбой о принятии в члены кооператива.

3. Протоколы Общего собрания кооператива о принятии в состав кооператива.

4. Копии платежных документов о внесении денежных взносов (при наличии).

5. Решение сельского (поселкового) совета о передаче в собственность з/участка.

6. Госакт о праве собственности.

7. Справка об отсутствии запрета на отчуждение з/участка.

8. Гарантийное письмо с подписью Председателя, бухгалтера кооператива о том, что з/участок не заложен, под запретом не состоит, не сдан в аренду, кооператив не имеет кредиторской задолженности.

Вывод: риски подобной СХЕМЫ могут заключаться, прежде всего, в отсутствии реальной возможности членов влиять на решения кооператива, а также нарушении процедуры выхода (например, отсутствие кворума на собрании). Большое значение имеет то, как эти моменты урегулированы в уставном документе кооператива.

Варианты расчетов в описанных схемах:

1. Полный безналичный расчет.

Наиболее безопасный вариант. При этом возникает налогообложение прибыли у продавца. Если продавец юрлицо-кооператив, то 25% налог на прибыль предприятий, если з/участок продается по цене превышающей денежную оценку. При продаже паев членов кооператива – 13% налог с доходов.

2. Частичный безналичный расчет.

Предполагает занижение суммы покупки (естественно не ниже оценочной стоимости). Риск подобного варианта – в случае признания сделки недействительной в судебном порядке, вернуть можно только официально уплаченную сумму. Наличная часть может передаваться с использованием банковской ячейки.

3. Расчет с участием оффшорной компании (подобный вариант позволяет перечислять деньги без использования договора займа). Состоит в следующем: продавец и покупатель заключают договор купли-продажи земли либо корпоративных прав с указанием даты оплаты. Далее стороны заключают договор поручительства, по которому оффшорная компания поручается за выполнение покупателем обязательств по оплате. В дальнейшем, взаимные расчеты между покупателем и оффшором погашаются путем зачета требований (при создании искусственной задолженности оффшора перед покупателем). Схема альтернативна договору займа.

Правовое заключение по вопросам применения гражданского законодательства
Описание ситуации:
Заключено несколько договоров аренды между физическими лицами. Объект аренды – нежилое помещение – бокс с подвалом. Первый договор аренды заключен сроком на 11 месяцев. Арендная плата по договору заменена выполнением работ по капитальному ремонту гаражных боксов.
Заключено два договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту гаражей не с собственником гаражей, а с председателем гаражного кооператива.
Заключен Договор доверительного управления между двумя физическими лицами, объектом которого является имущество автосервиса.

Договор подряда

Согласно ч. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
На основании ч. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Договор доверительного управления

Договор доверительного управления

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Договор аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).


Статьи по теме